Trong thực tế, nhiều cá nhân đang sử dụng đất do Nhà nước cho thuê để sản xuất, kinh doanh hoặc làm nhà ở. Tuy nhiên, khi người thuê đất qua đời, quyền sử dụng đất thuê và các nghĩa vụ liên quan không tự động chấm dứt, mà phát sinh nhiều vấn đề pháp lý cần được xử lý đúng theo quy định. Đặc biệt, người thừa kế cần xác định rõ quyền và trách nhiệm của mình để tránh những tranh chấp hoặc thiệt hại không đáng có. Vậy khi người thuê đất của nhà nước chết thì người thừa kế cần làm gì? Cùng theo dõi bài viết sau đây của chúng tôi để hiểu rõ hướng giải quyết đối với vấn đề này nhé.
Xác định di sản của người thừa kế là đất thuê của Nhà nước theo phương thức nào? Và xác định quyền thừa kế?
Đối với đất thuê Nhà nước, có hai phương thức thanh toán phổ biến là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm. Mỗi phương thức sẽ có hệ quả pháp lý riêng đối với người thừa kế khi người thuê đất của Nhà nước qua đời.
Trường hợp 1: Đất thuê theo diện trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất như sau:
- Đối với trường hợp người thuê đất đã thanh toán tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, di sản thừa kế bao gồm quyền sử dụng đất cho thời gian thuê còn lại và toàn bộ tài sản gắn liền với đất. Người thừa kế có quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thuê còn lại mà không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền. Quyền sử dụng đất này được chuyển giao theo di chúc hoặc phân chia theo pháp luật giữa các người thừa kế hợp pháp.
- Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng lâu năm và các tài sản khác được gắn cố định trên thửa đất thuê. Giá trị di sản được xác định theo thời điểm mở thừa kế, tức thời điểm người thuê đất chết. Người thừa kế cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền thuê đất và nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành để làm cơ sở cho việc khai nhận di sản.
Trường hợp 2: Đất thuê theo diện trả tiền hàng năm
Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
- Đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, di sản thừa kế chỉ bao gồm tài sản gắn liền với đất và quyền được tiếp tục thuê đất nếu được sự chấp thuận của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Người thừa kế không tự động có quyền tiếp tục thuê đất mà phải xin phép Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Quyết định cho phép tiếp tục thuê đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất, khả năng tài chính của người thừa kế và quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này vẫn thuộc quyền thừa kế hợp pháp của người thừa kế. Tuy nhiên, nếu không được phép tiếp tục thuê đất, người thừa kế có thể phải di dời tài sản hoặc thương lượng với Nhà nước về phương án xử lý. Việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất cần được thực hiện bởi tổ chức định giá có thẩm quyền để làm cơ sở cho các thủ tục pháp lý tiếp theo.
Trường hợp cá nhân chết nhưng không có người thừa kế thì đất có thu hồi?
Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 82 Luật đất đai năm 2024 quy định về căn cứ thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng vào các căn cứ sau:
“5. Việc thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải dựa trên căn cứ sau đây:
a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;
c) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Văn bản chấm dứt dự án đầu tư đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;
đ) Văn bản thu hồi rừng đối với trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này;
e) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
g) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.”
Như vậy, căn cứ theo quy định này thì trường hợp cá nhân chết không có người thừa kế thì Nhà nước sẽ thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất. Để thu hồi đất của cá nhân chết không có người thừa kế thì phải căn cứ vào Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết và phải có văn bản xác nhận không có người thừa kế của UBND cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết.
Các bước khai nhận di sản thừa kế là đất thuê của Nhà nước
Trường hợp xác định được người thừa kế thì việc khai nhận di sản thừa kế là thủ tục bắt buộc để xác lập quyền hợp pháp của người thừa kế đối với tài sản của người đã chết, đặc biệt là quyền liên quan đến đất thuê của Nhà nước. Sau ngày 01/7/2025, thủ tục khai nhận di sản thừa kế được gọi là thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 59 Luật Công chứng năm 2024. (Luật Công chứng 2024 không còn phân chia hai trường hợp là khai nhận di sản và công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản nữa mà gọi chung là thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản).
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khai nhận di sản thừa kế là đất thuê của Nhà nước
Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế là đất thuê của Nhà nước bao gồm:
- Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật chứng minh người để lại di sản đã chết;
- Di chúc hợp lệ trong trường hợp thừa kế theo di chúc; giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản trong trường hợp thừa kế theo pháp luật và trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định của Bộ luật Dân sự;
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu;
- Hợp đồng thuê đất;
- Giấy tờ khác theo yêu cầu của công chứng viên.
Bước 2: Nơi nộp hồ sơ
Văn phòng công chứng là cơ quan tiếp nhận hồ sơ của người khai nhận di sản thừa kế. Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra, bảo đảm việc phân chia di sản theo đúng quy định pháp luật.
Bước 3: Niêm yết văn bản phân chia di sản
Thủ tục niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản được quy định cụ thể tại Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP.
- Thời hạn niêm yết: 15 ngày.
- Cơ quan niêm yết: Trụ sở Ủy Ban Nhân Dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Nếu không xác định được thì lấy nơi tạm trú cuối cùng của người đó. Đặc biệt, trong trường hợp di sản là bất động sản thì cần phải niêm yết tại Ủy Ban Nhân Dân xã nơi có bất động sản.
- Nội dung được niêm yết: Họ và tên người để lại di sản, người thừa kế; quan hệ thừa kế giữa người thừa kế với người để lại di sản; danh mục di sản thừa kế; đồng thời phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót, giấu giếm người thừa kế; di sản không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng đã tiếp nhận yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản và thông tin cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thực hiện việc niêm yết.
Bước 4: Khai nhận/ký văn bản chia thừa kế
Sau thời gian niêm yết, nếu không phát sinh tranh chấp, các đồng thừa kế sẽ tiến hành ký văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận chia di sản theo đúng quy định pháp luật. Văn bản này là căn cứ pháp lý để tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên hoặc xin phép tiếp tục thuê đất của Nhà nước.
Đăng ký biến động sang tên do nhận thừa kế là đất thuê của Nhà nước
Sau khi thực hiện khai nhận di sản, việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất do nhận thừa kế thực hiện theo quy trình khác nhau tùy theo hình thức thuê đất căn cứ theo Điều 133 Luật Đất đai năm 2024. Người thừa kế phải hoàn thành thủ tục này để chính thức trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Đối với đất thuê theo diện trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê:
Với đất thuê trả tiền một lần, người thừa kế chỉ cần cập nhật thông tin biến động tại trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Thủ tục này tương đối đơn giản vì quyền thuê đất đã được xác lập đầy đủ từ trước. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào văn bản khai nhận di sản của văn phòng công chứng để thực hiện việc cập nhật thông tin chủ sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:
- Văn bản khai nhận di sản có công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc;
- Giấy tờ tùy thân của người thừa kế;
- Các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai.
Đối với đất thuê theo diện trả tiền hằng năm:
Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, người thừa kế phải nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để được trình lên Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét quyết định việc cho phép tiếp tục thuê đất. Quyết định này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như năng lực tài chính của người thừa kế, mục đích sử dụng đất và quy hoạch phát triển của địa phương.
Nếu được UBND cấp có thẩm quyền cho phép tiếp tục thuê đất, cơ quan thuế sẽ xác định lại đơn giá thuê đất theo giá thị trường hiện tại (nếu cần thiết) và ký lại hợp đồng thuê đất với người thừa kế. Hợp đồng mới sẽ quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người thừa kế, thời hạn thuê đất còn lại và mức thuế phải nộp hàng năm. Việc xác định lại đơn giá thuê đất thực hiện theo quy định về giá đất hiện hành và điều kiện thị trường bất động sản địa phương.
Sau khi có quyết định cho phép tiếp tục thuê đất và hợp đồng thuê đất mới, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào các tài liệu này để đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người thừa kế sẽ nhận được Giấy chứng nhận mới với tên mình và phải thực hiện đúng các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng thuê đất mới. Trong trường hợp không được phép tiếp tục thuê đất, người thừa kế có quyền khiếu nại quyết định hoặc thương lượng về phương án xử lý tài sản gắn liền với đất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioivietnam.vn
Email: luatsucncvietnam@gmail.com
